Wielu kupujących o tym zapomina. Kluczowy krok przed podpisaniem umowy

Nie tylko mieszkanie – dlaczego ważny jest stan budynku? 

Podczas decydowania się na zakup mieszkania z rynku wtórnego większość kupujących koncentruje się na stanie samego lokalu. Sprawdzają układ pomieszczeń, jakość wykończenia, okna, instalacje czy ewentualne ślady wilgoci. To oczywiście ważne, ale nie można zapominać o tym, że mieszkanie nie funkcjonuje w oderwaniu od reszty budynku. Stan techniczny całej nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla komfortu przyszłych mieszkańców. Nawet pięknie wyremontowane mieszkanie może stracić na wartości, jeśli budynek jest w złym stanie technicznym – ma nieszczelny dach, zniszczone klatki schodowe lub problemy z instalacją gazową czy elektryczną. 

Zarządca budynku – źródło kluczowych informacji

Każdy budynek wielorodzinny ma swojego zarządcę – może to być spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota lub profesjonalna firma administracyjna. Zarządca jest zobowiązany do prowadzenia tzw. książki obiektu budowlanego. Jest to dokument, w którym zapisywane są wszystkie istotne informacje o budynku, jego stanie technicznym i przeprowadzonych remontach. To właśnie z tej dokumentacji można dowiedzieć się, z jakich materiałów zbudowano budynek, kiedy został oddany do użytku oraz jakie są zalecenia dotyczące ewentualnych napraw i modernizacji. Wartościowe informacje mogą również dotyczyć planowanych inwestycji, np. remontu dachu, klatek schodowych czy wymiany instalacji. Takie prace mogą oznaczać w przyszłości wzrost czynszu, co warto wziąć pod uwagę przed zakupem mieszkania. 

Co można sprawdzić w książce obiektu budowlanego?

Dokumentacja budynku zawiera szereg istotnych informacji, które mogą wpłynąć na decyzję o zakupie mieszkania. Do najważniejszych należą: 

• rok budowy budynku – pozwala określić jego trwałość i standard wykonania,
• technologia wykonania – czy budynek powstał z wielkiej płyty, cegły, pustaka? To ma znaczenie dla izolacji cieplnej i akustycznej,
• źródła ogrzewania – czy budynek korzysta z sieci ciepłowniczej, gazu, czy niektóre mieszkania ogrzewane są piecami węglowymi,
• stan instalacji – czy w ostatnich latach przeprowadzono wymianę instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej,
• historia remontów – czy budynek był docieplany, czy planowane są większe inwestycje.

Jak zapytać zarządcę o stan budynku?

Najlepiej udać się do zarządcy budynku wraz z właścicielem mieszkania – ma on prawo wglądu do dokumentacji. Jeśli jednak nie mamy takiej możliwości, warto spróbować uzyskać informacje samodzielnie. Część zarządców może powoływać się na przepisy o ochronie danych osobowych (RODO), jednak podstawowe informacje techniczne o budynku nie są danymi wrażliwymi i często można je uzyskać bez większego problemu. Podczas rozmowy warto zadać pytania dotyczące ewentualnych problemów w budynku. Możemy zapytać, czy występują problemy z wilgocią, grzybem, czy planowane są podwyżki opłat związane z remontami. Jeśli cena mieszkania wydaje się zbyt atrakcyjna w porównaniu do innych ofert na rynku, warto dociekać, czy nie wiąże się to z jakimiś ukrytymi wadami budynku. 

Wizyta u zarządcy – sposób na lepsze negocjacje

Dodatkową korzyścią z wizyty u zarządcy może być uzyskanie argumentów do negocjacji ceny mieszkania. Jeśli dowiemy się, że w budynku planowane są kosztowne remonty lub występują problemy techniczne, możemy wykorzystać te informacje w rozmowach z właścicielem. Czasem już sama świadomość przyszłych wydatków pozwala uzyskać korzystniejszą ofertę. 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego to nie tylko sprawdzenie jego stanu i dokumentów prawnych, ale także dokładna analiza budynku, w którym się znajduje. Wizyta u zarządcy i zapoznanie się z książką obiektu budowlanego to kluczowy krok, który może uchronić nas przed nieprzyjemnymi niespodziankami. Dzięki temu możemy uniknąć kosztownych remontów lub nawet podjąć decyzję o rezygnacji z zakupu, jeśli budynek jest w złym stanie technicznym. Warto o tym pamiętać, zanim złożymy podpis na umowie.